Ajustements de location en espèces pour le matériel d'irrigation

Décisions difficiles : De nouvelles données révèlent une gamme de réductions sur les taux de location au comptant lorsque le locataire est propriétaire du matériel d'irrigation.

4 août 2023

par Jim Jansen et Jeff Stokes

L'enquête et le rapport sur le marché immobilier agricole du Nebraska de l'Université du Nebraska-Lincoln pour 2022-2023 donnent un aperçu des tendances récentes de la valeur marchande des terres agricoles et des taux de location en espèces dans tout l'État.

Chaque année, la section spéciale couvre des sujets sur des questions nouvelles ou émergentes liées à l'industrie des terres agricoles au Nebraska. Ces sujets reflètent l'intérêt exprimé par les membres du panel et les lecteurs des rapports sur les faits saillants du marché immobilier agricole du Nebraska.

La section spéciale 2023 se concentre sur les ajustements de location en espèces sur le matériel d'irrigation pour les accords de location de terres cultivées dans le Nebraska lorsque le locataire fournit un composant du système d'irrigation.

En tant que leader du secteur de l'irrigation, le Nebraska utilise des systèmes à pivot central et à gravité dans tout l'État sur des superficies de terres cultivées pour la production de céréales et de fourrages. Ces systèmes nécessitent des dépenses financières importantes pour l’achat et l’installation du matériel d’irrigation. L'entretien des systèmes implique des réparations et une maintenance chaque année.

Un entretien de base, tel que la vérification de la pression d'air des pneus ou des niveaux de liquide dans les boîtes de vitesses, peut être nécessaire pour l'entretien périodique du système. Les réparations plus importantes, comme le remplacement de pneus ou de boîtes de vitesses usés, peuvent coûter beaucoup plus cher et nécessiter différents types d'équipements selon la période de l'année.

Les propriétaires et les locataires négocient généralement l’entretien ou les réparations du matériel d’irrigation sur les terres cultivées louées dans le cadre du contrat de location. La capacité et la volonté des propriétaires et des locataires de contribuer à l'entretien et aux réparations annuels d'un système d'irrigation dépendent des compétences, des capacités et de la responsabilité financière de chaque partie.

Certains propriétaires peuvent adopter une approche active dans l’entretien du matériel d’irrigation, s’ils en ont les connaissances ou l’équipement. Dans d’autres cas, avec un propriétaire absent, le locataire peut adopter une approche beaucoup plus active pour entretenir le matériel d’irrigation ou faire appel à une entreprise extérieure.

Dans le cadre de la section des caractéristiques spéciales de l'enquête annuelle, les membres du panel ont rendu compte de l'entité responsable de l'entretien d'un système d'irrigation dans le cadre d'un accord de location au comptant au Nebraska pour 2023. Classées par ordre d'entité qui entretient le système, la liste comprend les propriétaire et locataire (conjointement) à 47 %, le locataire à 29 %, le propriétaire à 21 % et les autres à 3 %. L’« autre » entité peut être une entreprise fournissant des services d’entretien ou de maintenance professionnels contre rémunération.

Dans les cas où les locataires sont seuls responsables de l’entretien du système, une réduction sur le loyer en espèces payé pour les terres cultivées irriguées peut être appliquée pour tenir compte de l’investissement en temps et en réparations. Dans certains cas, les membres du comité ont indiqué que le propriétaire peut toujours être responsable des réparations après qu'un locataire ait atteint une franchise financière spécifique pour les réparations du système.

Selon les membres du panel, les compétences, l'intérêt et le temps du propriétaire et du locataire engagés dans un accord de location de terres agricoles irriguées influencent fortement les négociations pour savoir quelle entité entretient le système nécessaire à l'acheminement de l'eau sur la parcelle de terrain louée.

Un locataire peut payer pour le remplacement d'un pivot sur des terres cultivées irriguées après qu'un ancien système est devenu déprécié ou fonctionnellement obsolète, et le propriétaire n'a pas la capacité financière ni le désir de mettre à jour l'équipement.

Dans ces cas, une réduction peut être appliquée au loyer en espèces irrigué pour tenir compte de cette contribution apportée par le locataire au contrat de location. La détermination d'un taux de location équitable reste essentielle lorsque le locataire assure le pivot central, car l'exploitant doit prendre en charge l'amortissement annuel, l'entretien et l'assurance.

Selon les membres du panel, les rabais de 26 $ à 50 $ et de 10 $ à 25 $ par acre représentent 52 % et 37 % des rabais sur le loyer en espèces lorsque le locataire est propriétaire et fournit le pivot central dans le cadre d'un accord de location irrigué. Environ 9 % des rabais dépassaient 51 $ l'acre, et 2 % ne représentaient aucun rabais par acre. La configuration, l'âge et le type de système peuvent affecter de manière significative la réduction sur le taux de location des espèces irriguées.